Vincenzo Topo Amministratore Condominiale

I comproprietari di un immobile sito in condominio sono tenuti in solido al pagamento delle spese comuni anche se hanno acquistato le quote del bene con atti diversi.
Cass., Sez. II Civ., Sentenza del 21 ottobre 2011 n. 21907
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. Civ.




Ammanchi di cassa, anche se la cifra è contenuta l'amministratore risponde del reato di appropriazione indebita
Cass. sez. VI Penale, sentenza del 5 ottobre 2011, n. 36022
Svolgimento del processo - Con la decisione in epigrafe indicata la Corte d'appello di Palermo, quale giudice del rinvio, a seguito dell'annullamento disposto dalla Corte di cassazione nei confronti della sentenza d'appello pronunciata il 29 gennaio 2007, che confermando la sentenza di primo grado aveva riconosciuto la responsabilità di G***. per il reato di appropriazione indebita, condannandola anche al risarcimento dei danni in favore della parte civile, ha assolto l'imputata escludendo la sussistenza del fatto contestato. I giudici del rinvio, dopo avere premesso che l'imputata era stata condannata per essersi appropriata indebitamente del denaro depositato nel conto corrente del Condominio via …, di cui era stata amministratrice dal 1.4.1996 al 31.03.1997, hanno ritenuto, sulla base della perizia del prof. P***., disposta nel corso della precedente istruttoria dibattimentale d'appello, che l'ammanco, calcolato in lire 1.018,754 a fronte della somma di lire 23.637.922 contestata inizialmente, era frutto di una oggettiva confusione nella gestione contabile da parte dell'imputata, escludendo la sussistenza del reato di cui all'art.646 c.p. 2. - Contro questa sentenza ha presentato ricorso per cassazione il procuratore generale, deducendo il vizio di motivazione e censurando le conclusioni cui giungono i giudici del rinvio sulla base dei calcoli, ritenuti errati, contenuti nella perizia del prof. P***br/> Ha presentato ricorso per cassazione anche la parte civile, denunciando la errata applicazione dell'art. 646 c.p. nonché la manifesta illogicità della motivazione, anche sotto il profilo del travisamento delle prove, costituite dalle perizie disposte nel corso del giudizio e che avevano accertato ammanchi di cassa molto più elevati di quelli calcolati dall'ultima perizia. Motivi della decisione 3. - Preliminarmente si osserva che l'imputata, nell'udienza di appello del 2.4.2010, ha dichiarato di rinunciare alla prescrizione del reato contestatole, che altrimenti avrebbe dovuto ritenersi estinto, ai sensi dell'art. 157 c.p., nel marzo del 2010. Ciò comporta la necessità di procedere all'esame dei ricorsi, che appaiono fondati nei limiti di seguito indicati. 4. - Entrambi i ricorsi hanno dedotto l'intrinseca contraddittorietà della motivazione con cui la Corte d'appello ha assolto l'imputata dal reato di appropriazione indebita, fondando la decisione esclusivamente sui risultati dell'ultima perizia, senza prendere in alcuna considerazione le precedenti consulenze disposte che giungevano a conclusioni diverse in ordine all'ammontare degli ammanchi. Infatti, mentre il consulente di parte, quello del pubblico ministero e il perito del Tribunale concordavano sulla somma di circa 20 milioni di lire costituente l'ammanco nella gestione contabile del condominio da parte dell'imputata, il perito nominato in sede di appello (prof. P***) indicava in sole lire 1.018.754 la somma mancante. Ed è con riferimento a tale limitato importo che la sentenza impugnata ha escluso la sussistenza del reato, ritenendo che "una piccola differenza di cassa" non potesse configurare l'ipotesi di appropriazione indebita, dovendo invece essere ricondotta "a cause diverse e non volute consapevolmente dall'agente". Ebbene, come rilevato nei ricorsi, si tratta di una motivazione manifestamente illogica, in quanto l'esclusione del reato, sia sul piano oggettivo che soggettivo, viene giustificata unicamente in relazione all'importo esiguo dell'ammanco, affermando in maniera apodittica che tale minima differenza di cassa è "riconducibile a cause diverse", laddove non può certo escludersi che anche un minimo importo possa configurare un'ipotesi appropriativa. - Peraltro, la motivazione appare illogica e contraddittoria anche sotto un diverso punto di vista, in quanto la sentenza impugnata si è allineata acriticamente sulle conclusioni dell'ultima perizia, senza che tale scelta sia stata giustificata da una seria e approfondita comparazione tra le diverse perizie disposte nel corso del processo: confronto tanto più necessario dal momento che le conclusioni della perizia P. differivano profondamente da quelle dei precedenti accertamenti tecnici.




Acquisto immobile e risarcimento danni: l'agente immobiliare risponde delle informazioni che fornisce.
Cass., sez. II Civile, sentenza n. 19095 del 19/09/2011
il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto de trasferimento, mediante le visure catastali ed ipotecarie, è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato. Nella specie, risultava dall’interrogatorio libero dell’A. che egli aveva assicurato la promissaria acquirente che l’immobile fosse libero da pesi, basandosi su dichiarazioni rese per iscritto dalla venditrice.L’agente immobiliare non può, infatti, assicurare che l’immobile che sta
vendendo è libero da pegni od ipoteche solo perché così gli è stato detto dal venditore, omettendo la necessaria verifica mediante visure catastali.




Realizzazione di una veranda sul balcone. Senza la concessione la costruzione è abusiva
Cass. Penale, Sez. III, Sentenza del 20/07/2011 n. 28927
La veranda è da considerare in senso tecnico giuridico, una costruzione assoggettata al regime concessorio. Una veranda è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile. L’unica deroga prevista è per la chiusura di spazi limitati e che, comunque, non comportino una trasformazione del territorio. L’attività di trasformazione di un balcone in veranda rappresenta un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. e) d.p.r. n. 380/01, in quanto tali lavori ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma preesistente con la conseguenza che la sua realizzazione in assenza di concessione edilizia integra (se non ricorre anche la violazione paesaggistica) il reato di cui all’art 44 lett. b) d.p.r. 380/2001.




Installazione di un ascensore: anche se si riduce il pianerottolo, il singolo condomino non può farci niente
Corte di cassazione, Sentenza n. 15308 del 12 luglio 2011
L'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto può essere attuata anche nel caso in cui l’installazione della gabbia comporti un riduzione del pianerottolo . Per i giudici, prevale, infatti, l'interesse dei singoli condomini .




Il soggetto creditore degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini è soltanto il Condominio.
Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n. 11197
Il soggetto che assume la posizione di creditore degli oneri condominiali dovuti dai singoli condomini è solamente il condominio. Infatti tale qualità non può essere riconosciuta all'amministratore, il quale assume soltanto la veste di mandatario del Condominio per tutti i rapporti attinenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni.




Rischia una condanna per diffamazione chi spedisce a una coppia di condomini un email contro l'amministratore di condominio
Corte di cassazione - V Sezione penale - Sentenza 18 aprile 2011 n. 15542

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione che ha annullato con rinvio l'assoluzione, per il delitto di diffamazione, pronunciata dal Tribunale di Milano nei confronti di un proprietario che aveva denunciato le scorrettezze dell'amministratore mediante l’invio di un email a una coppia di condomini. Seconda la Cassazione il Tribunale ha errato nel non aver riconosciuto un effetto diffamatorio alla e-mail a cagione della pretesa mancata sua divulgazione. L’email, infatti, risultava inviata non solo alla moglie ma anche al marito come chiaramente ricavabile dalla sua intestazione “Carissim **** e *****” . Gli Ermellini hanno, inoltre, precisato che "nella materia della diffamazione la giurisprudenza di legittimità abbia posto in evidenza che il requisito della comunicazione con più persone possa ritenersi integrato anche "non simultaneamente", ossia parlando in tempi diverse con due persone (v. Cass. Sez. V 21 dicembre 2000 n. 6920) e comunque anche solo parlando con una persona affinché questa ripeta la notizia diffamatoria ad altri che poi effettivamente la ricevano (v. Cass. Sez. V 16 giugno 2004 n. 31728) oppure parlando ad alta voce affinché altri, non direttamente partecipi alla conversazione tuttavia ascoltino (v. Cass. 6 ottobre 1981 n. 10263) e, infine, che a formare il numero delle persone diverse dal destinatario possa concorrere anche un congiunto sia del diffamante che del diffamatore (v. Cass. Sez. V 3 maggio 1985 n. 5267). Il nucleo comune di tutte le fattispecie appena richiamate è, dunque, nel fatto che in tanto si realizza il connotato tipico della diffamazione, ossia la diffusività della notizia denigratoria, in quanto questa raggiunga in concreto un numero di persone superiore alla unità, posto che diversamente, il colloquio fra due soggetti privati a proposito di terzi rimane, di regola, oggetto del prevalente interesse alla riservatezza delle comunicazioni costituzionalmente garantito."

Responsabilità per gravi difetti dell’immobile: l’eliminazione dei vizi, la riduzione del prezzo e la risoluzione del contratto
Corte di Cassazione, Sezione II civile, Sentenza 15 febbraio 2011, n. 3702
“A prescindere dalle incertezze relative all’interpretazione dell’art. 1667 c.c., u.c., secondo periodo quanto al punto se l’esclusione della prescrizione sia riferita alla sola eccezione di garanzia (come affermato da Cass. 14284/1999, 7891/1998, 3505/1980), o anche alla relativa azione (come ritenuto, invece, da Cass. 5004/1978, 639/1962), la tesi dei ricorrenti muove – per quanto qui rileva – da un presupposto sicuramente errato: che, cioè, la responsabilità per i gravi difetti di cui all’art. 1669 sia alternativa a quella per i vizi di cui all’art. 1667, nel senso che, ove un vizio di costruzione di un immobile destinato a lunga durata presenti il carattere di gravità voluto dalla prima disposizione normativa, al committente non sia concessa anche l’ordinaria garanzia prevista dall’altra. Vero è, invece, che le due norme non sono incompatibili tra loro, sicchè ben potrebbe il committente di un immobile che presenti “gravi difetti” invocare, oltre al rimedio del risarcimento del danno (l’unico contemplato dall’art. 1669), anche quelli previsti dall’art. 1668 c.c. (eliminazione dei vizi, riduzione del prezzo, risoluzione del contratto) con riguardo ai vizi di cui all’art. 1667, purchè non sia incorso nella decadenza prevista dal comma 2 dello stesso.”




Deliberazioni con cui vengono stabiliti i contributi dovuti dai singoli condomini per far fronte alle spese condominiali
Tribunale di Palermo, Sezione II, 1 febbraio 2011

Le decisioni adottate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, pur se impugnate davanti all'autorità giudiziaria, salvo che questa ne ordini la sospensione, ipotesi quest'ultima che non ricorre nel caso in esame. Corollario di tale obbligatorietà è che le deliberazioni con cui vengono stabiliti i contributi dovuti dai singoli condomini per far fronte alle spese condominiali, con le quali viene attualizzato l'obbligo contributivo di ciascun comunista, costituiscono titoli di credito del condominio e da sole senz'altro provano l'esistenza di tale credito e legittimano non solo la concessione del decreto ingiuntivo (art. 63 disp. attuaz. c.c.), ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto ed il cui ambito è ristretto alla sola verifica dell'esistenza e dell'efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.

La ricevuta dell'amministratore di condominio costituisce prova del pagamento
Corte di Cassazione Sez. II civ. 22 luglio 2010 n. 17246
La quietanza costituisce la prova della ricezione di un pagamento rilasciata dal creditore al debitore (cfr.: art. 1199 c.c.) e non la ricognizione di un debito che fa presumere sino a prova contraria il rapporto fondamentale e dispensa colui a favore del quale è fatta dall’onere di provare il rapporto stesso.




Opere urgenti commissionate dall'amministratore: il condominio deve ritenersi validamente rappresentato
Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 6557 del 18 marzo 2010

L'amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall'assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all'anzidetto ente di gestione.Tale principio si desume non solo dall'art. 1131 c.c., che fa riferimento alle attribuzioni elencate nel precedente art. 1130 c.c., ma anche dall'art. 1133 c.c., prevedente l'obbligatorietà per (tutti) i condomini (e quindi per il condominio) dei provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri. Conseguentemente, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'artt. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza per farvi fronte, ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti, instaurati con terzi, abbia speso il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell'adempimento delle relative obbligazioni.A tal riguardo questa Corte, pur avendo ha escluso l'applicabilità in materia di condominio del principio, vigente in tema di società, del ragionevole affidamento da parte dei terzi sull'operato e sui poteri dell'amministratore, sul rilievo che in materia condominiale gli stessi sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., con conseguente limitazione dei medesimi all'ordinaria amministrazione e riserva all'assemblea di quella straordinaria, ha tuttavia espressamente fatto salvi "i lavori di carattere urgente".

Omissione di lavori in condominii che minacciano rovina: non si può ritenere responsabile l'amministratore se i condomini non collaborano
Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 178 del 08/01/2010

L'amministratore non è responsabile della mancata esecuzione delle opere se i condomini non collaborano, impedendo l'accesso nelle parti in cui provengono i dissesti.

L’assemblea del condominio può approvare i millesimi a maggioranza
Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n.18477 del 09/08/2010

L’assemblea del condominio può approvare i millesimi a maggioranza in virtù della seguente massima:
“Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente
la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.“,
risulta, a dir poco, rivoluzionaria rispetto agli orientamenti sino ad oggi affermati ed è destinata a suscitare molte discussioni. In sostanza, viene meno la necessità della unanimità dei condomini e, per approvare la modifica delle tabelle millesimali, per la Corte sarà sufficiente una delibera votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. (va ricordato che, comunque, la tabella non va ad incidere sul valore dalla proprietà ma ha semplicemente un impatto sugli obblighi contributivi alle spese condominiali), in particolare, sottolinea come a seguito della sentenza non sia più necessario il consenso di tutti i condomini per la revisione delle tabelle, ma solo la maggioranza dei presenti che sono intervenuti nel corso dell’Assemblea condominiale. I millesimi, lo ricordiamo, vanno a stabilire la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto all’intero condominio, e servono altresì per la determinazione delle spese condominiali, che riguardano le parti comuni dell’edificio, e che poi dovranno essere pagate da ognuno. Di conseguenza, se prima senza il 100% del parere favorevole da parte dei condomini l’unica via per modificare le tabelle millesimali era quella di rivolgersi all’autorità giudiziaria, adesso con la sentenza della Cassazione basta l’acquisizione della delibera da parte dell’Assemblea di condominio che in merito avrà votato a maggioranza.
Revisionando le tabelle millesimali sorge quindi un problema, ad esempio, nel momento in cui un condomino decide di ampliare il proprio immobile. Cosa succede quando un terrazzo viene trasformato in veranda o altro ampliamento?
E’ chiaro, di conseguenza, come la sentenza della Cassazione non possa essere di certo vista di buon occhio da chi di recente ha effettuato sul proprio immobile delle “revisioni”. Anzi, proprio queste “revisioni” rappresentano spesso motivi di litigio tra i condomini sia in sede di Assemblea, sia nella vita di tutti i giorni, magari quando ci si incontra salendo o scendendo le scale! E’ chiaro che sei prima i costi della giustizia ponevano un freno alle liti, adesso in forza della sentenza della Cassazione le cose cambieranno radicalmente.

Valide le clausole con cui il costruttore si riserva la proprietà di alcuni beni ed il diritto di apportare modifiche all'edificio.
Cass., Sez. II civ., sentenza del 09/12/2009 n. 25771
"Infatti il riferimento alle disposizioni regolamentari nell'interpretazione delle clausole in questione risulta del tutto legittimo dato che, come evidenziato dagli stessi ricorrenti, nei rispettivi contratti di acquisto è specificato che le medesime integrano e derogano la disciplina regolamentare; sì che ne risulta imprescindibile la coeva valutazione. Appare, poi, giuridicamente incomprensibile la ragione per cui l?espressa accettazione del regolamento condominiale contenuta nei rispettivi rogiti di acquisto non lo renderebbe equiparabile ad un atto avente forza contrattuale." Nel caso di specie la Cassazione ha respinto il ricorso presentato dai condomini che volevano impedire al costruttore la trasformazione del tetto dell'edificio in lastrico solare e la creazione di una terrazza a livello dei vani del sottotetto di sua proprietà esclusiva (un superattico)Il costruttore, infatti, aveva predisposto il regolamento condominiale con una serie di clausole a vantaggio proprio: diritto di eseguire lavori interni ed esterni al sottotetto, rinuncia al diritto di sopraelevare con riserva a proprio vantaggio del diritto di trasformare il tetto in terrazza.
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La data dell' assemblea condominiale va scelta solo in base a calendario civile
Tribunale di Roma, sentenza n.10229 del 12 maggio 2009
Le assemblee condominiali debbono essere convocate in giorni non festivi, ma a tal fine si deve tenere conto solo del calendario civile senza che si possano prendere in considerazione altre festività legate ai diversi credi religiosi, come ad esempio la Pasqua ebraica. E' quanto emerge da una sentenza del Tribunale di Roma che era stato chiamato a dirimere una controversia nata proprio in relazione alla data scelta per l'assemblea. Il Tribunale (sentenza n.10229 del 12 maggio 2009) ha evidenziato che non è possibile sindacare una data di convocazione per un giorno non festivo (secondo il calendario civile) anche perchè del resto il condomino può sempre avvalersi della facoltà di intervenire all'assemblea tramite un rappresentante delegato a norma dell'art. 67 comma 1 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

La mancata convocazione di un condomino e' causa di semplice annullabilità
Cass. Civile, Sez. II, Sentenza del 20 marzo 2009 n. 6889
La mancata convocazione assembleare di un condomino e' causa di semplice annullabilità e non di nullità delle delibere adottate dall'assemblea, con conseguente necessita' di impugnazione nel termine di cui all'art. 1137 c.c..

Locazione di alloggio nell'interesse di una prostituta extracomunitaria. favoreggiamento
Cass. pen., sez. III, sentenza del 13/01/2009 n. 810
In tema di reati contro la moralità pubblica ed il buon costume, integra il delitto di favoreggiamento alla prostituzione il prendere in locazione, nell'interesse di una prostituta, un immobile dove quest'ultima possa esercitare il meretricio.

Stop alle spese personali nelle ripartizioni

Corte di Cassazione, II sezione, con la sentenza n. 24696 del 06/10/2008.
L’assemblea di condominio non può addebitare unilateralmente spese a carico di un condomino, atteso che detto divieto rappresenta un principio informatore in materia di comunione e condominio; così si è espressa la Corte di Cassazione, II sezione, con la sentenza n. 24696 del 06/10/2008.La controversia trae origine da un’assemblea condominiale che aveva ripartito, interamente a carico di un condòmino, la spesa relativa al compenso conferito al legale che aveva sollecitato quest’ultimo al pagamento della sua quota condominiale per il consumo di acqua; l’impugnazione era stata proposta davanti al Giudice di Pace, che aveva respinto la domanda e la sentenza, emessa secondo equità, era stata impugnata davanti alla S.C., che ha, invece, accolto il ricorso, affermando che è affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.Il principio violato stabilisce che il potere ripartitorio dell’assemblea non possa andare oltre a quanto disposto dalla legge, per cui l’assemblea che ripartisca le spese in base a criteri diversi da quello improntato sulle quote (o a carico di un solo condòmino) agisce al di fuori delle sue competenze e la delibera conseguente è, pertanto, nulla radicalmente.La questione, in realtà, coinvolge tutte le ipotesi delle cosiddette “spese personali” ovvero spese riconducibili, di fatto, a determinati condòmini ma da questi ultimi non espressamente accettate e che figurano in specifiche colonne, evidenziate nei riparti predisposti dall’amministratore e ratificati dall’assemblea in occasione dell’approvazione; un altro caso ricorrente è quello relativo alla spesa di idraulico incaricato dall’amministratore ma che sia intervenuto, una volta verificata la causa del danno, su una conduttura privata che, normalmente, viene addebitata a carico del condòmino, mentre dovrebbe essere ripartita tra tutti e, al limite, richiesta in via giudiziaria al responsabile; altra ipotesi ricorrente è quella delle spese postali (o dei solleciti dell’amministratore), che vengono contabilizzate non in maniera collettiva, tra le spese condominiali, ma attribuite singolarmente ai singoli condòmini.Qualora, infatti, l’amministratore sostenga delle spese (legali, tecniche, di manutenzione) nell’interesse del condominio, anche qualora detti costi siano imputabili a comportamenti illegittimi di singoli condòmini, devono permanere a carico della comunità condominiale che l’ha direttamente autorizzati, e la ripartizione deve seguire il principio millesimale, fatta salva autonoma azione giudiziaria diretta al risarcimento del danno; un'altra fattispecie non del tutto rara, riguarda le spese di accertamento tecnico circa la legittimità o meno di una modifica operata da un condomino su una parte comune; in nessun caso, neppure di violazione di legge, la spesa relativa al perito incaricato dall’amministratore potrà essere posta unilateralmente e arbitrariamente, dall’assemblea, a carico del condòmino responsabile dell’abuso senza una pronuncia del giudice in tal senso.




Omesso pagamento degli oneri accessori, l'amministratore non è titolare di azione diretta nei confronti del conduttore
Trib. civ., sez. V, Roma, 15 gennaio 2007
Ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978 , l'omesso pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore, qualora il relativo ammontare sia superiore a due mensilità del canone locativo, rappresenta motivo di risoluzione, ex art. 1455 del c.c. . Si tratta appunto di ragione di credito gravante sul conduttore, ai sensi dell'art. 9 della legge n. 392/1978, poiché avente diretta attinenza al godimento dell'immobile, il cui mancato pagamento espone il proprietario locatore - che, nei confronti dell'ente di gestione condominiale, riveste la qualifica di soggetto passivo di tali ragioni creditorie, attesa la loro natura di onere reale - a corrispondenti azioni di recupero.Pertanto deve escludersi che il condominio, e per esso il suo amministratore, sia titolare di azione diretta nei confronti del conduttore onde poter conseguire il pagamento dei relativi oneri che, sia l'art. 9 della legge n. 392/1978 che eventuale disciplina convenzionale del rapporto locatizio, pongono a suo carico.




Omessa esecuzione di lavori in edifici che minacciano rovina, esclusione della responsabilità dell'amministratore
Cass. pen., sez. IV, 3 aprile 2008, n. 13934
Il destinatario dell'obbligo di provvedere ai lavori necessari, in tema di omessa esecuzione di lavori in edifici che minacciano rovina, per rimuovere il pericolo è il proprietario dell'immobile o colui che, per fonte legale o convenzionale, sia tenuto alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio, ma non l'amministratore del condominio, sul quale non incombono obblighi di questo genere essendogli attribuita soltanto la gestione delle cose comuni.




La responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non ha natura solidale.
Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 Aprile 2008 , n. 9148
Risolvendo un contrasto di giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o "pro quota" dei condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio, le S.U. hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. In particolare, la Corte ha sottolineato che: l'obbligazione, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l'art. 1123 c.c. non distingue il profilo esterno da quello interno; l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote."Ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.2.6 Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento."




I condomini che affiggono comunicati nella bacheca del condominio rischiano una condanna per diffamazione
Corte Cassazione , sez. V sentenza 31 marzo 2008 n. 13540
Rischia una condanna per diffamazione chi affigge in un luogo aperto al pubblico, all'interno del condominio, il nome e cognome dell'inquilino che resta indietro con i pagamenti.In particolare gli Ermellini hanno precisato che "integra il delitto di diffamazione il comunicato, redatto all'esito di un'assemblea condominiale, con cui un condomino venga indicato come moroso nel pagamento delle spese, qualora essa venga affisso in un luogo accessibile – non già ai soli condomini dell'edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti – ma ad un numero indeterminato di altri soggetti: in tal caso, invero, il requisito della comunicazione con più persone si può ritenere in re ipsa".




Istituzione del registro degli amministratori di condominio
CORTE COSTITUZIONALE, sentenza n.57 del 02/03/2007
LA CORTE COSTITUZIONALE, con sentenza n.57 del 2007,1) dichiara inammissibile la questione di legittimità costituzionale della delibera legislativa della Regione Siciliana 20 gennaio 2006, recante «Riproposizione di norma concernente l'istituzione del registro degli amministratori di condominio», sollevata, in riferimento agli art. 117, secondo comma, e 120 della Costituzione, dal Commissario dello Stato per la Regione Siciliana con il ricorso indicato in epigrafe;2) dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale della medesima delibera legislativa, sollevata, in riferimento agli artt. 3 e 97 della Costituzione, dal Commissario dello Stato per la Regione Siciliana con il ricorso indicato in epigrafe;3) dichiara l'illegittimità costituzionale degli artt. 2, comma 1, e 3, commi 1 e 3, della legge della Regione Marche 9 dicembre 2005, n. 28 (Istituzione del registro degli amministratori di condominio e di immobili), e, per conseguenza, della restante parte dell'intera legge.




Il singolo condomino non può attrarre il bene comune nell'orbita della propria disponibilità esclusiva
Corte di Cassazione Sez. 2 Civile, Sentenza del 06/11/2008, n. 26737
Il pari utilizzo delle parti comuni deve essere sempre garantito in condominio. L'articolo 1102 cod. civ. vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune nell'orbita della propria disponibilita' esclusiva mediante un uso particolare e l'occupazione totale e stabile e di sottrarlo in tal modo alle possibilita' attuali e future di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ciascuno nei limiti della quota su tutta la cosa.




Delibera condominiale di adibire il cortile comune a parcheggio di motocicli
Corte di Cassazione Sez. II civ., sentenza n. 5997 del 05/05/2008
La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune - di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali - a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino.




Presunzione di condominialità, vano destinato a cabina idrica utilizzato in maniera esclusiva da un condomino
Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2008, n. 5891
L'art. 1117 c.c. non stabilisce propriamente una «presunzione di condominialità» dei beni che si sono menzionati, trattandosi piuttosto di norma che direttamente li attribuisce ai titolari delle proprietà individuali, i quali senz'altro li acquistano insieme con le rispettive loro porzioni immobiliari, in ragione della connessione materiale o funzionale che lega gli uni alle altre, salvo che il titolo disponga diversamente. (Nella specie, vano destinato e adibito a cabina idrica a servizio di tutti gli appartamenti dell'edificio dal momento della sua costruzione, ma utilizzato in maniera esclusiva da un condomino).




Stabilire l’appartenenza di un manufatto, proprietà comune o esclusiva
Cass. civ. sez. II, 14 Marzo 2008 , n. 7043
In assenza di un titolo contrario, devono ritenersi comuni tutte le pareti del manufatto che costituiscono la prosecuzione verticale dei muri del piano sottostante di proprietà comune.In aggiunta, devono considerarsi condominiali le facciate del manufatto in relazione alla loro destinazione, avendo necessariamente la funzione di reggere il solaio ritenuto di proprietà comune.Al riguardo, la Corte ha formulato il seguente principio di diritto: "Per stabilire l’appartenenza, in proprietà comune od esclusiva di un condomino, di un manufatto, occorre verificare la natura condominiale o meno del suolo su cui esso sorge, salva l’esistenza del titolo contrario".




Per configurare il "supercondominio" basta la comunanza di impianti e servizi
Cass., sez. civ. II, Sentenza 31 Gennaio 2008, n. 2305
Come la particolare comunione regolata dall'art. 1117 ss. c.c., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario d'un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero ancora quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine. (Cass. 4.10.04 n. 19829, 10.9.04 n. 18226, 19.2.04 n. 3257, 5.10.83 n. 5794, 18.1.82 n. 319, 18.12.78 n. 6073, 3.1.77 n. 1), così anche il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l'alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. 18.4.05 n. 8066, 3.10.03 n. 14791, 7.7.00 n. 9096, 8.8.96 n. 7286).In tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che dei detti beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini, assicuri la gestione, in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati.




E' condominiale il bene che per le sue caratteristiche funzionali e strutturali serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio
Cass., sezione II, sentenza 14 marzo 2008 n. 6981
Qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia a esse funzionalmente collegato, si presume che possa essere utilizzato da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi e dall'entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene.




La gronda di un tetto di un edificio condominiale è comune a tutto l'edificio.
Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2007, n. 11109
La gronda di un tetto di un edificio condominiale costituisce bene comune, in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricade tra i beni che l'art. 1117 n. 1 c.c. include espressamente tra le parti comuni dell'edificio; (In applicazione del riportato principio, la Suprema Corte ha affermato che qualora si chieda giudizialmente l'abbattimento della gronda è indispensabile interpellare in giudizio tutti i condomini, quali litisconsorti necessari).




Regolamento di condominio, illegittime le sanzioni che superano i 5 centesimi di euro (100L.)
Cassazione, sentenza del 21/04/2008 n 10329
La Cassazione con sentenza n. 10329 del 21/04/2008 ha ritenuto nuovamente nulla la sanzione superiore a 5 centesimi di euro (100 L.) prevista dal regolamento condominiale.(Art.70 disp.att. C.C.).In questi termini, si era già espressa con la sentenza n. 948 del 1995: "Il regolamento di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento"




Delibera annullabile se l'amministratore nega la documentazione al condomino prima dell'assemblea
Cass. civ., Sez. II, Sentenza 19 Maggio 2008 , n. 12650
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.Nel caso di specie, ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio.




Impugnazione delle delibere condominiali, cessazione della materia del contendere
Tribunale Torino, Sez. III Civ., Sentenza del 19 luglio 2008, n. 4459
In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la disposizione dell'art. 2377, ult. comma, c.c., secondo cui l'annullamento della deliberazione assembleare non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici, con la conseguenza che nel giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare del condominio si verifica la "cessazione della materia del contendere" quando risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata.




Delibere in tema di ripartizione delle spese: nulle o annullabili
Cass., Sezione II, sentenza del 24 luglio 2008 n. 20394
In tema di ripartizione delle spese, le delibere sono nulle se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge, mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi con la conseguenza che la delibera deve essere impugnata nel termine di cui all'art. 1137 u.c. del codice civile.




Le spese non impugnate e deliberate dall' assemblea non possono essere oggetto di contestazione in sede giudiziale
Trib. civ., sez. IV, Bari, 30 ottobre 2007, n. 2541
Le spese approvate e deliberate dalle assemblee, non impugnate ai sensi dell'art. 1137 c.c., sono ormai divenute vincolanti nei confronti di tutti i condomini ed in forza di tale persistente efficacia, non essendovi prova di annullamento delle stesse, non possono essere oggetto di contestazione in sede giudiziale.




Niente forme rigorose per la contabilità dell'amministratore condominiale
Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405
In materia di condominio, per la validità della delibera di approvazione del preventivo non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, né richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.Devono, pertanto, ritenersi valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell'esercizio precedente, risultando in tal modo determinate per relationem sia la somma complessivamente stanziata sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali.




Ricorso ex art. 700 c.p.c., revoca dell'esecuzione di una delibera assembleare di un condominio
Trib. civ. Salerno, 15 dicembre 2007
È inaccoglibile il ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto al fine di ottenere la revoca dell'esecuzione di una delibera assembleare di un condominio (nella specie, di soppressione del servizio di riscaldamento centralizzato), nel frattempo non impugnata e perciò efficace, sia per l'esistenza del rimedio (anche cautelare, mediante sospensione) tipico di cui al comma 2 dell'art. 1137 c.c., sia perché altrimenti capace di attuare un sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non di mera legittimità, ma esteso fino alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, rivelandosi idoneo a coartare la stessa secondo obiettivi di presunta opportunità.




Valida la convocazione informale dell’Assemblea condominiale
Sentenza n. 8449/2008 seconda sezione civile della Corte di Cassazione
Con Sentenza n. 8449/2008 la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la convocazione per l'assemblea condominiale consegnata informalmente al congiunto residente del condomino che non vive nell'immobile, è comunque valida se all'interno del condominio si è consolidata una prassi in tal senso e sempre che il regolamento condominiale non imponga un particolare obbligo di forma. Nella fattispecie esaminata dalla Corte, l'avviso di convocazione era stato consegnato, secondo appunto una prassi condominiale alla sorella del condomino che era stata espressamente delegata dal fratello a ricevere tutti gli avvisi di convocazione delle assemblee. Nel corso del processo i testimoni avevano confermato questa prassi per così dire "consolidata" e quindi il Condominio, per dimostrare la validità della convocazione, doveva solo provare che l'avviso, secondo quella prassi, era giunto nella sfera di conoscibilità del condomino a nulla rilevando se poi vi fosse stata una effettiva consegna. Nella parte motiva la Corte spiega inoltre che: "in materia di condominio degli edifici, per l'avviso di convocazione dell'assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi degli arti. 1350 e 1352 c.c. (Cass. 875/1999; Cass. 2450/1994) ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza delle quali l'assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita (Cass. 1515/1988). Nella stessa sentenza la Corte chiarisce che "qualora sia accertata, in sede di merito, l'esistenza di una prassi (correttamente intesa come regolare ripetersi di comportamenti precedentemente accettati, nello svolgimento di analoghi rapporti) in base alla quale l'avviso di convocazione di assemblea condominiale, destinato ad uno dei condomini non abitanti nell'edificio condominiale, viene consegnato ad altro condomino, suo congiunto, tale prassi, contrariamente a quanto opinato dal giudice di appello, non può ritenersi illegittima" e ciò spiega la Corte in base al principio precedentemente enunciato, "con la conseguenza che l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al congiunto, deve ritenersi regolare essendo l'atto recapitato in tal guisa e pervenuto nella sfera di normale ed abituale conoscibilità del destinatario idoneo a creare nello stesso una situazione giuridica di aggettiva conoscibilità con l'uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conforme alla clausola generale di buona fede, che regola i rapporti giuridici intersoggettivi ed impedisce, rendendolo illegittimo ed immeritevole di tutela, ogni abuso di diritto". Su queste basi è stato dunque ritenuto regolare l'avviso di convocazione.

Riparazioni straordinarie di notevole entità: valutazione
Trib. di Napoli, 29/11/2003, n. 12015
L'individuazione della notevole entità delle spese, agli effetti del comma quarto dell'art. 1136 cod. civ. , deve ritenersi affidata alla discrezionale valutazione del giudice di merito, rispetto alla quale il criterio della proporzionalità tra spesa e valore dell' edificio, e la ripartizione di tale costo tra i condomini, configurano non un vincolo, bensi' un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tenere conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell' ammontare complessivo dell' esborso occorrente per la realizzazione delle opere, anche del rapporto tra tale costo, valore dell' edificio ed entità della spesa ricadente sui singoli condomini. Le spese postali sopportate dal condominio, anche se relative all'invio della corrispondenza a singoli condomini, attenendo alle spese di amministrazione del condominio, vanno ripartite tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate «ad personam».